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[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 퇴거절차의 전반적 해설

건물소유주는 먼저 법률적으로 임차관계를 끝내지 않고서는 퇴거절차(Eviction Process)를 시작할 수 없습니다. 이것이 의미하는 바는 임차인에게 먼저 임차관계 종료 서면통지를 해야한다는 것입니다. 만일 임차인이 이에 대해 아무 행동을 취하지 않거나, 혹은 임차관계를 살리기 위해서 밀린 렌트를 지불하거나 새로운 집을 찾지 않는다면, 그 임차인을 퇴거시키기 위한 소송을 임대인이 제기할 수 있게 됩니다. 이 소송을 법률용어로 불법점유소송(Unlawful detainer, or UD lawsuit)이라고 합니다. 주법은 매우 상세하게 임차관계를 종료시키기 위한 절차를 규정해놓고 있습니다. 다른 상황들에서는 다른 터미네이션 노티스가 필요하게 되며, 퇴거에 관련된 통지는 반드시 문서로 작성되어야 하며 임차인에게 전달되어져야 합니다. 임대인이 임차인의 잘못에 근거하여 할 수 있는 기본적인 두가지 타입의 임차계약의 종결 통지(노티스)가 있습니다. • Pay Rental or Quit Notices: 이 노티스는 임차인이 렌트를 지불하지 않았을 때 사용됩니다. 이 노티스는 3일안에 렌트를 지불하거나 아니면 퇴거해줄 것을 노티스하게 됩니다. • Cure or Quit Notices: 이 노티스는 임차인이 렌탈이나 리스계약상의 조건을 위반했을 때 사용합니다. 가령 애완동물불가 조항이나 지나친 소음을 내지 않기로한 조항의 위반등에 사용될 수 있습니다. 통상 임차인은 그 위반을 정정 또는 해결하기 위한 정해진 시간을 부여받게 됩니다. 위반을 해결하지 못했을 경우 임차인은 퇴거해야 하며 아니면 퇴거소송에 직면하게 됩니다. 어떤 임차인들은 노티스를 받고 나서도 나가려 하지 않거나 계약위반사항들을 고치려 하지 않는 경우가 있습니다. 만일 당신이 임대인으로서 그 임차인들을 내보내고 싶을 때는 퇴거를 위한 소환장과 소장을 임차인에게 적절한 방법으로 전달함으로써 퇴거소송을 시작해야 합니다. 임대인은 월 임대차 (month to month tenancy) 혹은 특정 기간의 임대차 (term specific tenancy)를 끝내기 위해서 보통 3일, 30일, 또는 60일짜리 NOTICE TO VACATE를 사용할 수 있습니다. 하지만, 많은 렌트를 조절하는 시들은 이 노티스를 인정하지 않습니다. 이들 시들은 임대인으로 하여금 법적으로 퇴거사유로 인정된 이유를 증명해야만 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 만일 임차인이 이의(Defense)를 제기할 경우에는 이 퇴거과정은 수주일 혹은 수개월이 걸릴 수도 있습니다. 임차인은 이 퇴거절차를 연기시키기 위해서 노티스 또는 퇴거소장내의 실수를 지적할 수도 있고, 또는 적절치 못한 송달절차를 문제삼을 수도 있습니다. 임차인과 당신과의 관계가 결과에 영향을 미칠 수도 있습니다. 만일 임대차대상 건물이 사람이 살 수 없을 정도이거나 임차인이 당신이 보복을 하는 것이라고 생각한다면 이 것으로 말미암아 임차인의 잘못이 가려지게 될 수도 있고, 당신의 퇴거소송 성공 가능성이 낮아질 수도 있습니다. 만일 당신이 퇴거소송에서 이겼다면, 당신은 그 건물에 대한 점유판결과 미지불된 렌트에 대한 판결을 받게 됩니다. 하지만 그렇다고 당신이 임차인과 그의 소유물건을 바로 길가에 내놓을 수 있다는 의미는 아닙니다. 당신 스스로 임차인을 몰아내려 한다면 많은 문제에 봉착하게 됩니다. 임차인이 버리고 나간 물건 처리에 주의하시기 바랍니다. 몇몇 주들은 임차인이 버리고 나간 물건을 건물소유주가 자유롭게 처분하는 것을 허용하고 있기도 합니다. 이러한 주들에서조차 그러나 임차인이 영원히 떠났고, 그 건물을 임대인에게 돌려주는 것이 명확할 때만 합법적입니다. 많은 주들에서는 임대인은 반드시 보관및 통보절차를 밟으셔야 합니다. 전형적으로 퇴거를 집행하기 위해서는 법률집행자 (Sheriff or Marshall)한테 법원판결과 일정비용을 주어야 합니다. 그런후 셔리프나 마샬이 임차인에게 5일 노티스(즉 5일후 다시 와서 그 때까지 퇴거하지 않았을 경우 물리적으로 임차인을 쫓아낸다는)를 주게 됩니다. 임대인은 종종 이렇게 반드시 따라야 할 세부적인 규정들에 짜증이 날 수도 있습니다만, 거의 모든 주들이 이렇게 요구하는 데에는 이유가 있습니다. 무엇보다도, 퇴거소송은 비교적 빠르게 진행되는 법률적인 절차입니다. 이렇게 빨리 진행되는 절차에 대한 댓가로 규정에 꼭 따를 것을 요구받게 되는 것입니다. 둘째로, 여기서 문제가 되는 것은 임차인의 집입니다. 그리고 임차인의 집은 돈이나 비지니스보다도 더 중요하게 여겨지고 있습니다. 결과적으로, 법률을 제정하는 사람 입장에서는 임차인이 적절한 노티스를 받고 그것에 대응할 수 있는 기회를 제공받아야 한다는 데 더욱 신경을 쓰게 되기 때문입니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-30

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 파산법 해설

파산법은1978년에 미국 연방법 타이틀 11으로제정되었고, 여러번에 걸쳐 개정된 바 있습니다. 모든 파산을 관장하는 법은 연방법입니다. 파산법의 기본 목적은 채무자들에게 채무로 부터 탈출하여 새로운 출발을 할 수 있게 해 주는 것입니다. 파산은 정직하지만 불운했던 채무자에게 지금 현존하는 채무의 압박과 고난으로 부터 탈출하여 인생에 있어 새로운 기회를 제공해 주게 됩니다. (판례, Local Loan Co. v. Hunt , 292 U.S. 234, 244(1934) 에서 인용). 이러한 목적은 채무자를 개인 채무에서 면제해주고 채권자가 채무자에게 채무를 추심하기 위한 어떤 법률적인 조치도 금지해주는 “파산자 면책”(Bankruptcy Discharge)이라는 제도를 통해 실현되게 됩니다. 파산절차는 연방파산절차에 관한 규정, 일명 파산연방규정, 그리고 각 지방의 연방 법원 지역 규정에 의해 정해져 있습니다. 각 관할 구역마다 파산법원이 있습니다. 각 주에는 하나 또는 그 이상의 구역들이 있습니다. 연방 파산법원 판사가 판결권을 가지고 있습니다. 연방 파산법원 판사는 각 파산사건에 대하여 어떤 결정이라도 내릴 수 있지만, 많은 파산절차는 행정적일 경우가 더 많습니다. 한 전형적인 파산사건에 있어서 이러한 행정적인 절차는 보통 그 사건을 감독하기 위하여 임명되는 관재인(Trustee)에 의해서 수행되게 됩니다. 어떤 채무자가 연방파산 판사와 연루되는 일은 매우 제한되어 있습니다. 보통 채무자가 반드시 출두해야 하는 정식절차는 채권자와의 만남(The meeting of creditors)인데, 이것도 보통 U.S. trustee (연방관재인)에 의해 행해지게 됩니다. 이 만남은 비공식적으로 “ A 341 Meeting” 이라고 불리는데 왜냐하면 파산법 341조가 채무자가 이 만남에 나와서 채권자에게 채무와 재산상태에 대한 질문에 대답하도록 규정하고 있기 때문입니다. 파산사건들은 파산법에 의하면 6가지 기본적인 타입들이 있습니다. (Chapters 7,9,11,12, 그리고 13). 이들 케이스들은 각 챕터이름에 의하여 불려지고 있습니다. 챕터 7 파산 (Liquidation) 은 잘 정돈되어 법원의 감시하에 이루어지는 절차입니다. 챕터 7 파산은 파산관재인이 채무자의 재산을 정리하여 현금화한 후 채권자에게 나누어 주는 절차입니다. 이 과정에서 물론 물적권리(저당등)가 있는 채권자의 우선적인 권리가 인정되고, 일정한 채무자의 면제재산 또한 인정이 되게 됩니다. 통상 대부분의 챕터 7 케이스들은 이러한 면제재산이 거의 존재하지 않기 때문에 실제적인 청산은 없는 것이 보통입니다. 이러한 케이스들을 “재산이 없는 파산 (No asset cases)”라고 합니다. 물적담보를 확보하지 못한 채권자들은 오직 채무자가 재산이 있고, 그 채권을 파산법원에 신고하였을 경우에만 분배를 받을 권리가 있게 됩니다. 대부분의 챕터 7 파산 사건에서 개인채무자는 면책이 가능한 개인적인 채무로 부터 면제를 받게 됩니다. 파산신청후 면책결정을 받기 까지는 보통 서너개월이 걸리게 됩니다. 2005년에 제정된 파산법 악용 방지및 소비자 보호법내의 파산법 개정안 (Amendments to the Bankruptcy Code enacted in the Bankruptcy Abuse Prevention and Consumer Protection Act)에 의하면 개인채무자가 파산법 챕터 7에 의하여 구제를 받을 자격이 있는지 여부를 판단하기 위하여 “Means Test”를 적용하도록 하고 있습니다. 만일 채무자의 수입이 어떤 정해진 기준을 넘으면 그 채무자는 챕터 7 구제를 받을 수 없게 됩니다. 챕터 13 파산 (통상임금을 받는 개인 채무조정)은 정상적인 수입이 있는 개인채무자들을 위해 고안된 파산절차입니다. 챕터 13 파산은 종종 챕터 7 파산보다 선호되고 있는데 그 이유는 채무자의 재산, 가령 집등을 보호할 수 있고 채무자로 하여금 장시간에 걸쳐서 (3-5년) 채권자에게 빛을 갚는다는 변제계획을 제안할 수 있게 해주기 때문입니다. 챕터 13 파산은 또한 챕터 7 파산의 “Means Test”에 의해 구제가 거부된 채무자에 의해서도 이용될 수도 있습니다. 확정심리에서 파산법원은 배상계획이 파산법규정에 적합한가 여부에 따라서 변제계획을 인정할 수도 있고 부정할 수도 있습니다. 챕터 13 파산은 챕터 7 파산과는 아주 다른데, 그것은 챕터 13 파산이 채무자로 하여금 중요한 재산을 계속 소유할 수 있게 해줄 뿐만 아니라 파산관재인을 통하여 변제계획에 따라 채무를 갚아나가게 되기 때문입니다. 챕터 7 파산과는 달리 채무자는 즉각적인 채무면제를 받지는 않습니다. 면제를 받기전에 변제계획에 따른 변제를 모두 마쳐야 합니다. 하지만, 변제계획이 유효한 동안 채무자는 소송, 임금차압, 다른 채권자의 법적조치로 부터 보호됩니다. 챕터 11 파산 (Reorganization)은 보통 비지니스를 계속하면서 법원에 의해 인정된 재조직 계획에 따른 변제를 원하는 상업법인(Commercial enterprise)에 의해 이용되는 파산절차입니다. 챕터 12 파산 (연 소득이 있는 가족농부 또는 어부의 채무조정)은 통상 수입이 있는 가족농부들 혹은 어부들에게 구제를 제공하는 파산절차입니다. 챕터 9 파산 (지방자치단체의 채무조정)은 챕터 11 파산절차에 의한 재조직과 비슷하지만, 단지 지방자치단체가 챕터 9 파산절차를 이용할 수 있다는 점이 다를 뿐입니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-30

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] INC. or LLC.?

당신의 비지니스에 적합한 회사형태는 주식회사일까요, 유한책임회사일까요? 당신의 비지니스를 오너의 책임을 제한하는 법인의 형태로 운영하는 것이 바람직하겠다고 당신이 결정했다고 – 비록 비지니스의 법인화가 좀 더 서류가 복잡하고 비용이 든다는 점에도 불구하고 – 가정해 본다면 당신은 기본적인 두가지 형태의 법인중의 하나를 선택할 수 있게 됩니다. 하나는 이미 검증된 주식회사이고, 또 하나는 새롭고 다양한 형태의 유한책임회사(Limited Liability Company, LLC)입니다. 어떤 형태의 법인이 더 나은 것일까요? 모든 비지니스에 적용되는 이 질문에 대한 정답은 없다고 보시면 됩니다. 그럼에도 불구하고, 일반적인 원칙들에 대한 정보는 도움이 되리라 믿습니다. 유한책임회사가 바람직할 경우 대부분의 스몰비지니스들에게는 비교적 단순하고 유연한 유한책임회사의 형태가 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 특별히 당신의 비지니스가 가령 부동산 같은 – 그 가치가 상승하기 쉬운- 재산을 포함하고 있을 경우에 특히 그렇습니다. 일반적인 주식회사(때때로 C 코포레이션으로 불리기도 합니다)와 그 주주들은 그 회사의 재산이 팔리거나 그 회사가 해산되는 경우 그동안 증가된 재산에 대해 이중과세되기 때문에 그렇습니다. (회사와 주주 모두 과세가 되게 됩니다.) 반면에, 유한책임회사의 주인들 (멤버라고 불리우는)은 이러한 이중과세을 피할 수 있습니다. 왜냐하면 유한책임회사는 그 비지니스에서 발생한 이익에 대하여 세금을 내지 않으며, 세금은 멤버에게만 부과되기 때문입니다. 주식회사가 바람직할 경우 하지만, 유한책임회사가 항상 바람직한 것은 아닙니다. 때때로 몇가지 요소들이 주식회사형태를 더 바람직하게 만들게 되기 때문입니다. 다음이 그러한 요소들입니다. • 당신의 비지니스에 많은 투자자들을 기대하거나 혹은 대중으로 부터 자본을 끌어들일 것을 기대하고 있을 때. 만일 당신이 몇명의 투자자들을 가지고 있고 특히 그들이 적극적으로 일상적인 비지니스 운영에 참여하고 있는 경우 유한책임회사가 잘 맞는 형태의 법인인 반면에, 많은 투자자가 참여할 경우에는 유한책임회사는 잘 기능하지 않게 됩니다. 예를 든다면, 만일 당신이 잠재적인 투자자들로 부터 그들의 부분적인 비지니스소유권의 물질적 증거로 간주되고 있는 주식보유증서를 제공하지 못할 경우 잠재적 투자자들로 부터 심리적 저항에 직면하게 될 수 있습니다. 이러한 저항을 극복하느라 시간을 허비하기 보다는 당신의 비지니스 형태를 주식회사로 만드는 것이 더 나을 것입니다. • 당신이 소유주들에게 광범위한 부가급여(Fringe benefit)를 제공하고 싶을 때. 당신이 주식회사를 설립할 경우 당신은 주식소유자(owner)이자 동시에 피고용인이 될 수 있습니다. 그 주식회사는 당신을 고용해서 당신을 사장으로 일하게 할 수 있으며, 당신에게 임금을 지불하고, 부가급여를 또한 제공해 줄 수 있습니다. 부가급여는 건강보험료 그리고 의료비용의 직접지불등을 포함하고 있습니다. 주식회사는 이러한 부가급여 를 비용으로 공제할 수 있으며, 그것들은 피고용인에게도 과세 가능한 임금으로 간주되지 않습니다. 이런 것이 주식회사의 형태로 비지니스를 운영하는 매혹적인 특징입니다. 유한책임회사의 경우에는 일정부분의 의료보험부분만을 공제할 수 있을 뿐이며, 멤버들에 대한 다른 부가급여도 비과세혜택을 받지 못하게 됩니다. • 당신이 주요 피고용인에게 스탁옵션이나 주식보너스 인센티브를 줌으로서 그들을 붙잡아두고 싶을 때. 간단하게 말해서, 유한책임회사는 주식을 가지고 있지 않고 주식회사는 주식이 있습니다. 유한책임회사에서 피고용인에게 멤버쉽 인터레스트를 제공함으로써 보상을 해주는 것이 가능하긴 하지만, 그 과정이 어색하고 피고용인에게 덜 매혹적일 수가 있습니다. 그러므로, 만약 당신이 피고용인들에게 당신의 비지니스에 대한 일정의 소유권을 제공하실 계획이 있으시다면, 유한책임회사보다는 주식회사를 설립하시는 것이 바람직할 것입니다. S 코퍼레이션이 바람직할 경우 자영업자 세금(self-employment taxes)때문에 S 코퍼레이션이 바람직할 수 있습니다. 왜냐하면 유한책임회사의 소유주들은 더 많이 세금을 지불해야하기 때문입니다. 그럼 자영업자 세금이란 무엇일까요? 피고용인의 월급에서 고용주가 세금을 공제하고 나서 월급이 지급되는 것을 알고 계실겁니다. 2006년의 경우, 고용주들은 종업원 연봉의 처음 $94,200 에서 소셜 시큐리티와 메디케어 세금으로 7.65%를 공제하게 되며, $94,200 이상의 연봉금액에서는 메디케어 세금으로 1.45%를 공제하게 됩니다. 그리고 난 후 고용주는 똑 같은 금액을 더해서 IRS로 그 금액을 보내게 됩니다. 그러므로 총 금액은 총 연봉중에서 처음의 $94,200에 대해서 15.3%, 그리고 $94,200을 넘는 연봉에 대해서는 2.9%의 세금을 보내게 됩니다. 그런데, 아마 당신은 IRS가 똑 같이 자영업자에 대해서도 총 금액중 $94,200에 대해서 15.3%의 세금, 그리고 그 금액을 넘는 금액에 대해서 똑 같이 2.9%의 세금을 부과하는 것을 잘 모르실 수 있습니다. 이게 자영업자 세금입니다. S코퍼레이션의 자영업자 세금에 관한 규칙은 명확합니다. S코퍼레이션의 주주로서 당신은 당신의 월급으로 받은 돈에 대해서는 자영업자세금을 내야하지만, S코퍼레이션이 벌어들인 이익이 자동적으로 주주인 당신에게 전가되는 것은 아닙니다. 예를 들어 설명하자면, 당신의 S코퍼레이션 주주로서의 수익이 2005년 $100,000이고, 당신의 그 회사에서 일하고 받은 연봉이 $65,000이라면 당신은 그 $65,000에 대해서 자영업자세금을 내셔야 되지만, 나머지 $35,000에 대해서는 내지 않으셔도 된다는 이야기입니다. 반면에, 이러한 자영업자세금은 유한책임회사 소유주의 전 수익에 대하여 부과될 수 있습니다. 하지만, 유한책임회사 멤버에 대한 규정은 아직 애매합니다. 연방의회가 아직 처리하지 않고 무기한 홀드하고 있는 IRS 규정 개정안에 의하면, IRS는 다음과 같은 상황에서 유한책임회사 멤버의 전 수익에 대해서 자영업자 세금을 부과할 수 있게 규정하고 있습니다. • 유한책임회사의 오너(멤버)가 한 회계년도에 500시간이상 비지니스에 참여하는 경우. • 오너가 얼마의 시간을 일하던지에 관계없이 그 유한책임회사가 건강, 법률, 엔지니어링, 건축, 회계, 보험계리부문, 혹은 자문등 전문적인 서비스를 제공하는 경우. • 어느 유한책임회사의 멤버가 회사를 대신해서 계약을 체결할 수 있는 권한을 위임받았을 경우. IRS가 유한회사의 소유주(멤버)들에 대한 세금규정을 명확히 하기전까지는 당신은 유한책임회사의 소유주로서 벌어들인 수익의 전부에 대해 세금이 부과된다고 간주해야 할 것입니다. 그러므로, 비슷한 수익에 대해서 유한책임회사의 소유주들 보다 S코퍼레이션의 주주들이 (자영업자) 세금을 덜 내게 되는 것을 알 수 있습니다. 따라서, 당신은 이러한 세금혜택이 유한책임회사의 다른 장점들 - 덜 복잡한 회계처리, 경영구조 또는 수익및 손해부담 방법에서의 유연성 – 을 상쇄할 만한 것인지를 결정하셔야 할 것입니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-30

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 차압으로 부터 구제해준다는 사기에 당신의 소중한 집을 뺏기지 마십시요

차압관련사기꾼은 당신의 집과 돈을 빼앗아갑니다. 어떻게 당신자신을 보호해야 하는지 알려드립니다. 상당한 수의 집주인들이 모기지를 연체하고 차압의 위기에 처해있는 상황에서 차압을 구제해준다는 사기꾼들이 고개를 들고 나타나고 있습니다. 이 사람들은 겉으로는 위기에 빠진 집소유주들을 도와준다고 말하지만, 사실은 집소유주들의 집과 돈을 훔치고 있습니다. 그 결과 사기를 당한 집소유주들은 더욱더 큰 고통을 당하게 됩니다. 절대로 이러한 사기의 피해자가 되지 마시기 바랍니다. 그러므로 어떻게 사기가 진행되는지, 사기꾼들은 어떻게 행동하는지, 그리고 어떻게 당신자신을 보호할 수 있는 지 배워두시는 것이 좋을 것입니다. 차압이 많이 일어날 수록 많은 차압을 면해준다는 식의 사기가 기승을 부리게 됩니다. 최근의 신용붕괴상황과 은행들의 부주의한 대출관행등으로 인해 더욱 많은 사람들이 모기지를 상환하는데 어려움을 겪고 있습니다. 더구나 주택시장이 침체에 빠지게 됨으로써 대출금상환에 어려움을 겪고 있는 집주인들이 집을 팔거나 더 나은 조건으로 재융자를 하는 것이 더욱 어려워지고 있는 현실입니다. 그 결과, 엄청난 수의 집소유주들이 차압에 직면하고 있습니다. 사기꾼에 대해 이야기해보겠습니다. 차압구제(Foreclosure “Rescue”) 사기가 요즘 만연하고 있는데에는 몇가지 좋은 이유가 있습니다. 첫째, 다수의 잠재적인 희생자가 될 집 소유주들이 많이 있습니다. 둘째, 디폴트노티스가 일반에게 공개되고 있고, 최근에는 이러한 정보가 컴퓨터화되고 있으므로 사기꾼들이 희생자를 찾기가 매우 용이합니다. 셋째, 사람들이 어려운 상황에 처해있습니다. 마지막으로, 통상 많은 돈이 걸려있다는 점입니다. 사기꾼들이 집소유자들을 속이는 형태는 매우 다양합니다. 하지만, 대부분 그 사기수법이 다음의 세가지 종류에 해당됩니다. 1. 판매한 후 다시 리스하는 형태의 사기 이러한 형태의 사기는 대부분 자신의 집에서 거주하길 원하는 집주인들의 갈망에 편승하는 사기수법입니다. 차압사기꾼들은 집소유주에게 자신이 그 집을 사고 집소유주들은 그 집을 렌트하여 오랬동안 살 수 있고 나중에 그 집을 다시 살 수 있다는 식으로 회유합니다. 불행하게도, 렌트지불과 재구입조항은 통상 집주인에게 매우 불리하기 때문에 집주인이 그 집을 다시 사는 것이 불가능하게 됩니다. 2. 거의 일을 하지 않으면서 높은 서비스료를 부과하기 몇몇의 차압사기꾼들은 자신들이 정당한 차압관련 컨설턴트라고 자신들을 소개합니다. 그리고 나서는 다음의 방법으로 주택소유자들의 신뢰를 다음과 같이 속이게 됩니다. • 주택소유자들 자신이 쉽게 할 수 있는 일을 해주고는 고율의 서비스료를 부과하기 • 하지도 않은 서비스에 대해 서비스료 부과하기 • 주택소유자에게 해를 끼치는 단계적 행위로 돌입하기 이러한 사기행각은 돈이 당장 필요한 주택소유자들의 필요자금을 고갈시키게 됩니다. 더 나쁜 것은, 주택소유자들은 차압관련컨설턴트가 자신의 주택관련일을 대행해주고 있다고 믿게 되므로 진짜로 어떤 조치가 필요한 중요한 시기를 아무것도 안하고 그냥 넘기게 된다는 점입니다. 주택소유자들이 사기를 당했다고 알게되는 순간, 대출을 정상으로 돌린다거나, 은행과 협상을 한다거나, 집을 판다거나 혹은 효율적인 도움을 다른 곳에서 받는 등이 시기적으로 너무 늦게 되버리고 맙니다. 3. 주택소유자 모르게 집을 뺏는 방법 이런 사기수법은 차압사기꾼들이 주택소유자로 하여금 부지불식간에 집소유권을 넘겨받는 방법입니다. 종종 차압사기꾼은 자신이 모기지를 정상으로 돌려놓겠으며 주택소유자가 그 집에 계속 머무르게 해줄 수 있고, 주택소유자가 자신에게 돈을 갚을 수 있는 패이먼트플렌을 세워주겠다고 약속합니다. 주택소유자들은 자신들의 집소유권이 사기꾼한테 넘어갔다는 사실(통상적으로 너무나 싼 가격으로)을 모른채 그 집에 살기위해 비정상적으로 높은 렌트를 지불하게 됩니다. 때때로 주택소유자들은 단순히 모기지연체을 정상으로 돌리는 새로운 융자서류에 사인을 하는 것이라고 믿지만, 실제로는 사기꾼에게 주택을 넘기게 되는 타이틀서류에 사인을 하게 됩니다. 또는 사기꾼이 단순하게 주택소유주의 사인을 위조해서 그렇게 하기도 합니다. 이러한 사기꾼 혹은 사기꾼 회사들은 차압에 직면해 있는 주택소유주들을 유혹해서 그들의 신뢰를 얻기위해서 여러가지 술책을 쓰게 됩니다. 예를 들자면, • 사기꾼들은 전화나 우편물을 이용하거나 심지어는 당신을 방문하기까지 합니다. (정상적인 차압컨설턴트는 당신을 찾아가지 않으며, 당신이 그들을 찾아가게 됩니다.) • 사기꾼들은 달변이고, 당신의 암울한 처지를 이용합니다. • 차압절차에 대해서 그들은 거의 정보를 제공해주지 않습니다. • 많은 사기꾼들은 정부와의 연관성이 있음을 주장합니다. • 사기꾼들은 “친분관계을 이용한 마케팅”을 종종 이용합니다. 스페인어 이용자가 스페인어 이용자에게, 기독교인이 기독교인에게, 노인들이 노인들에게 등등…. • 어떤 사기꾼들은 다른 고객들의 경험담등을 통한 사기행각을 벌이기도 합니다. • 사기꾼들은 보통 전체과정이 빠르고 쉽게 진행된다고 주장합니다. 차압과정에 대해 전체적인 정보를 획득하십시요. 당신의 집을 구하기 위해서 그리고 사기를 방지하기 위해 당신의 최대한 할수있는 일은 차압절차 전과정에 대해서 배우고 이해하는 것입니다. 당신이 거주하고 있는 주의 차압과정에 대한 정보를 획득하십시요. 법원과 은행에서 온 문서들에 답하는 마감시점을 이해하십시요. 그리고, 어떤 시점에서 당신 집의 소유권을 잃게 되는 지 알아두셔야 합니다. 정상적인 차압관련 컨설팅 에이전시로 부터 도움을 청하십시요. 미 연방 주택및 도시개발부(HUD)로 부터 인정받은 주택컨설팅업체 (HUD의 웹사이트나 800-569-4287로 전화하면 됩니다) 나, 자격을 인정받은 변호사로 부터 도움을 요청하십시요. 차압컨설턴트에 대해 규정한 주법에 대해 체크해보십시요. 많은 주들은 차압컨설턴트가 어떤 일을 할 수 있고, 어떤 일은 할 수 없는지, 어떤 규정들이 서비스계약서에 포함되야 하는지, 그리고 컨설턴트로 하여금 주택소유주에게 3일 또는 5일내에 계약을 취소할 수 있는 규정(다시말해서 며칠내에 주택소유주의 임의대로 계약을 취소할 수 있는)을 제공해야한다는 법률을 제정하고 있습니다. 만약 당신의 차압컨설턴트가 그러한 주법률을 지키지 않는 경우에는 다른 곳을 찾아보십시요. 그것은 당신이 만나고 있는 컨설턴트가 무능력하거나, 솔직하지 못하다는 위험경고입니다. (다른 한편, 어떤 컨설턴트가 주규정을 다 지키고 있다고는 하더라도 그것이 반드시 그가 사기꾼이 아니라는 의미는 아닙니다.) 절대로 구두계약을 하지는 마십시요. 항상 모든 것을 문서화하셔야 합니다. 어떤 문서에 사인하기전에 반드시 모든 것을 읽고 이해하셔야 합니다. 변호사, 금융전문가, 신뢰하는 친구 또는 친척에게 그 문서들을 읽고 검토하게 하십시요. 특별히 당신이 당신의 집 소유권을 다른 누구에게 넘길 경우에는 특히 이러한 검토가 필요합니다. 절대로 빈 문서나 빈 줄이 있는 문서에는 사인하시면 안됩니다. 당신 자신의 통역자를 사용하십시요. 만약 당신이 영어에 능통하지 못하시면 당신 자신의 통역자를 대동하십시요. 당신을 도와주고 있는 회사나 조직에서 제공하는 통역에 의존하시면 안됩니다. 만약 당신이 차압전이나 차압도중에 사기꾼으로 부터 사기를 당하시고 계신다고 느끼신다면, 바로 도움을 요청하십시요. 당신은 아직도 당신의 집을 지킬 시간을 가지고 계실 수도 있기 때문입니다. 또는, 당신은 당신의 집을 되찾기 위해서 혹은 당신의 사기당한 돈의 일부라도 되찾기 위해서 그 사기꾼에게 소송을 제기할 수도 있을 것입니다. 변호사, 연방주택및 도시국(HUD) 등에 문의를 하십시요. 의심나는 사기행각을 지방 또는 주 당국에 반드시 신고하시기 바랍니다. 지방 또는 주당국은 당신의 개별적인 사건에 도움을 줄 수도 있을 것입니다. 그리고 만일 정부당국이 당신을 돕지 못할지라도 당신의 신고가 범죄조사를 이끌어낼 수 있을 수 있습니다. (특별히 다른 사람들의 같은 사기꾼에 대해 신고가 들어왔을 경우 그렇습니다.) ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-30

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 연행 또는 범죄기록말소 (Expungement)

연행 또는 범죄기록의 말소란 법원명령에 의한 조치로서 연행기록 또는 범죄기록이 열람되지 않도록 봉해지거나 말소되는 것을 의미합니다. 범죄기록이 말소되는 경우, 그 과정은 또한 유죄확정이 취소되는 것으로 이해되기도 합니다. 범죄기록말소 가능여부와 그 과정은 연행이나 유죄확정이 일어났던 주나 카운티에 따라 다를 수 있습니다. 연행이나 범죄기록 말소과정이 끝난 뒤에는 연행사실이나 유죄확정사실에 대해서 연행 또는 유죄확정을 받았던 사람은 그 사실을 밝힐 의무를 지지 않습니다. 예를 들어서 직장을 구하거나 아파트를 구할 때 연행기록이나 유죄확정이 되었던 사람일지라 하더라도 그 기록이 말소되었을 경우 밝힐 의무가 없습니다. 거의 대부분의 경우, 말소된 연행기록이나 유죄확정기록은 만일 미래의 고용주나 교육기관 혹은 다른 회사가 공공기록검사나 범죄기록에 대한 배경검사를 하더라도 나타나지 않게 됩니다. 하지만, 문자그대로 말소된 연행기록이나 유죄확정기록이 완전히 사라지지 않는다는 것을 유의해야 합니다. 기록말소가 되더라도 어떤 정부기관, 가령 법률집행기관이나 형사법원등, 에 의해 그 기록은 열람될 수 있습니다. 이러한 제한적인 열람은 가끔 범죄기록이 봉해졌다 (Under seal)라고 표현되기도 합니다. 제한된 범위의 법률적인 과정 예를 들어 기록이 말소된 이후에 발생한 범죄에 대한 형량판결이나 이민절차등에서 봉해진 (Under seal) 범죄기록이라 할지라도 과거의 범죄로 취급될 수도 있습니다. 어떤 사람이 그런 기록말소자격이 있는지는 보통 다음과 같은 여러개의 변수에 좌우됩니다. • 연행이나 유죄확정이후 얼마나 시간이 경과되었는지 • 사건의 심각성및 그 내용 (예를 들어 성범죄에 대한 유죄기록의 말소는 거부될 가능성이 큽니다) • 신청자의 형사기록내의 사건들 (연방및 모든 주들을 포함하는 기록) • 신청자의 전반적 형사기록내의 사건들의 심각성및 그 내용 주나 카운티에 따라서 신청자가 청소년일 때 벌어진 일이나 성범죄에 관하여 각종 기록말소에 관한 특별한 규칙이 존재할 수 있습니다. 연행되었던 적이 있거나 유죄확정을 받은 사람에게 기록말소가 가능하다 할지라도 그 말소자체가 자동적으로 일어나는 것이 아닐 뿐만 아니라 말소자체가 보장되지도 않습니다. 연행이나 유죄기록을 말소하기를 원하는 사람은 반드시 신청서나 말소청원서를 작성하여 해당 형사법원에 제출해서 판사의 심리를 통해 결정되게 됩니다. 거의 대부분의 법원에서 그 신청서제출과 심리에 드는 비용을 납부해야됩니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-30

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 음주운전 (Driving Under Influence)

운전자가 술을 마셨거나 또는 마약을 한 상태에서 차량을 운전하는 것은 범죄행위입니다. 이러한 특별한 범죄는 음주운전(Driving Under Influence)이라고 합니다. 경찰이 어떤 차량에 대하여 음주운전을 의심하여 멈추게 한 경우, 그 경찰관은 현장음주 테스트를 운전자에게 시행하거나 케미컬 테스트시행을 위해서 운전자의 동의를 요구할 때가 있습니다. 현장음주 테스트는 운전자의 음주로 인한 육체적 혹은 인식능력의 손상정도를 측정하기 위해서 여러가지의 동작을 운전자에게 해보도록 하는 것을 말합니다. 예를 들면, 운전자로 하여금 직선으로 걷게 하거나 혹은 운전자에게 알파벳을 꺼꾸로 외우게 한다거나 혹은 안구검사(Eye and penlight test)를 하는 것등이 그것입니다. 케미컬테스트는 적발현장에서 혈중알콜농도를 측정해주는 호흡측정기가 사용될 수 있고, 병원에서는 소변이나 혈액속의 알콜농도 측정방법이 사용되고 있습니다. 미국의 많은 주들이 음주운전혐의를 받고 있는 운전자들에게 여러 케미컬테스트중의 하나를 선택하도록 허용하고 있습니다. 캘리포니아주는 만약 음주운전이 의심될 경우 차량 운전자로 하여금 여러 케미컬 테스트(즉, 호흡테스트, 혈액테스트 혹은 소변검사테스트등) 중의 하나를 받도록 요구하는 “암묵적 동의”법을 시행하고 있습니다. 도로나 고속도로를 운행하는 것은 운전자에게 주어진 특혜로 가정됩니다. 그러므로, 경찰관들이 충분히 음주운전을 의심할 근거가 있는 때 차량운전자들은 이미 음주운전 테스트에 대한 동의를 했다고 간주하는 것이 이러한 법의 논리입니다. 만약 어떤 차량운전자가 그러한 음주테스트를 거부할 경우, 이 “암묵적 동의”법에 의하여 페널티 (강제적인 운전면허의 정지, 보통 일년)를 받게 됩니다. 종종 음주측정거부에 따른 면허정지벌칙은 음주운전확정후 부과되는 면허정지보다 더 심한 것이 보통입니다. 캘리포니아에서는 만약 어느 운전자가 정해진 혈중알콜농도 (현재는 0.08%)를 넘으면 당연히 취한 것으로 간주됩니다. 다시 말하면, 혈중알콜농도가 0.08 혹은 그 이상의 차량운전자는 법의 눈에 의하면 취한 것으로 간주되고, 유죄판결을 위해 더 이상의 운전자의 운행능력 손상에 대한 증명이 필요없게 된다는 의미입니다. 캘리포니아주는 또한 음주가 허락되지 않는 연령대의 운전자에 대해 “Zero Tolerance”법을 시행하고 있습니다. 이 법은 21세 미만의 운전자가 어떤 형태로든 음주를 한 것이 적발되거나 무시할 수 있는 미량의 혈중알콜농도(0.01 or 0.02%)로도 그 운전자를 처벌할 수 있는 법입니다. 주의해야 될 것은 어떤 운전자든 “당연 음주운전”(혈중알 콜농도 0.08 % 또는 그 이상)의 증거가 없더라도 운전능력저하를 증명할 수 있는 다른 증거에 의해 여전히 체포될 수 있고, 더구나 유죄판결을 받을 수 있다는 점입니다. 예를 들자면, 혈중알콜농도 0.04%밖에 안되는 운전자에 대해 연행경찰관이 그 운전자가 아주 심하게 차량을 흔들리게 운전을 하는 것을 보았다고 증언을 하거나, 그 운전자가 말을 술에 취해 제대로 못하고 발음을 잘 못할 뿐아니라 차량을 멈춘 후에 경찰의 질문을 제대로 못 듣고 제대로 답변하지 못했다는 증언을 하는 경우 유죄판결을 받을 수도 있다는 의미입니다. 음주운전 유죄평결에 따른 페널티는 벌금(fine), 징역(jail time), 보호관찰(probation) 그리고 사회봉사(community service or Cal-trans) 등이 포함됩니다. 주법은 첫 음주운전위반에 대해서 정해진 최소한의 처벌을 부과하게 되고, 차후의 위반에 대해서는 더욱 증가된 페널티를 선고하게 됩니다. 형사처벌의 수위는 다음과 같이 위반을 둘러싼 정황에 따라 다를 수가 있습니다. • 그 차량운전자가 음주운전의 전과가 있는가 여부 • 음주운전시 운전자가 상업용 차량을 운전했는지 여부 • 아이가 차량에 탑승하고 있을 때 음주운전을 했는지 여부 • 음주운전으로 인해 사고가 발생하고 그 사고로 인해 다른 사람들이 다치거나 사망했는지 여부 형사처벌의 부과외에도 음주운전으로 인한 연행이나 유죄판결은 또한 그 운전자의 운전면허에도 즉각적이고 부정적인 영향을 미치게 됩니다. 캘리포니아 차량국은 혈중알콜농도가 정해진 한계를 넘은 운전자 또는 음주운전 측정을 거부한 운전자의 운전면허를 정지하고 있습니다. 또한 그 음주운전자의 차량 또한 몰수될 수도 있어 음주운전자는 상당한 행정비용을 부담할 가능성이 높습니다. 비록 캘리포니아 차량국이 음주운전 연행자에게 임시 운전면허를 발행하고, 운전면허정지에 대한 불복행정절차 (Administration hearing)를 허용하고 있기는 하지만, 음주운전에 대한 유죄평결전임에도 불구하고 운전을 못하게 되는 것이 보통입니다. 형사처벌에 관해서 말하자면, 음주운전에 따른 연행및 유죄판결의 결과는 그 운전자의 음주운전 위반경력과 그 위반의 수위에 따라 다양할 수 있습니다. 음주운전을 방지하기위하여 위반자들을 심하게 처벌하는 최근의 경향으로 말미암아 대부분의 검사들은 음주운전케이스에 대해서 유죄답변교섭(Plea Bargaining)을 거부하고 있습니다. 실제로 미국의 많은 주들이 검사들의 음주운전자 피고들과의 유죄답변교섭을 금지하는 법을 만들고 있는 것이 현실입니다. 하지만, 음주운전혐의는 흔치않은 경우이긴 하지만 조금 경미한 범죄, 부적절한 운전 등으로 경감되기도 합니다. 만약 당신이나 당신의 사랑하는 사람이 음주운전으로 체포되었다면, 당신은 경험이 많고 숙련된 음주운전 전문 변호사를 필요로 하게 될 것입니다. 돈이나 재산이 관련된 다른 민사소송사건들과는 달리 음주운전혐의로 기소된 사람들은 징역을 살거나 운전면허가 취소되게 됩니다. 음주운전 변호에 전문화된 능숙한 변호사는 현장음주 테스트나 케미컬 테스트의 절차나 결과를 포함한 모든 증거물들을 자세히 조사하고 평가함으로써 당신의 법적인 권리들을 완벽하게 보호해 줄 수 있을 것입니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-30

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 개인상해사건에서 해야될 일과 하지 말아야 할 일들

만일 당신이나 당신이 사랑하는 사람이 개인상해를 입었을 경우, 다음은 당신의 부상에 대한 법적인 적절한 보상을 받기 위해서는 다음과 같은 해야될 일(DOs)과 하지 말아야 할 일(DON’Ts)이 있습니다. 해야될 것들 (DOs) • 다른 어떤 것보다 먼저 치료를 받으십시요. • 적절한 경우엔 경찰을 불러야 합니다. • 현장에 출동한 경찰이나 응급구조요원들에게 협조하십시요. • 사고에 연루된 모든 차량들의 차량번호판을 적으시고, 각 운전자들의 이름, 주소, 전화번호, 그리고 보험정보를 확보하셔야 합니다. • 개등 동물들에 의해 물리거나 공격을 받아서 부상을 당했을 경우에는 그 동물의 소유주의 이름과 주소 그리고 라이선스 정보를 확보하셔야 합니다. • 그 사고를 목격한 잠재적인 모든 증인들의 이름과 주소, 전화번호등을 적어 놓으십시요. • 적절한 시기에 당신의 의료보험회사, 주택소유자보험회사, 그리고 자동차 보험회사에 연락하십시요. • 가능하다면 사고후 빠른 시기에 다음과 같은 사진을 찍어두셔야 합니다. 1. 모든 각도에서의 사고 현장사진 2. 사고 현장 근처 3. 당신의 상해를 일으킨 물체나 동물의 사진 4. 당신의 부상부위 사진 5. 모든 손상된 물건의 사진 • 당신의 변호사에게 연락하십시요. 하지 말아야될 것들 (DON’Ts) • 당신의 안전이나 법에 의해 요구되는 경우가 아니라면 교통사고 발생후에 당신의 차량을 움직이지 마십시요. • 차량이 지나다니는 곳 혹은 다른 안전위험요소가 있는 곳에 서서 기다리지 마십시요. 추가 부상의 위험이 있습니다. • 경찰이 떠나셔도 좋다고 하시기 전까지는 사고현장에서 임의대로 떠나시면 안됩니다. • 가령 부상을 야기한 결함이 있는 물건, 또는 찢어지거나 피에 물든 옷가지등 사건에 관련된 어떠한 잠재적인 증거들을 무심코 폐기하지 않으셔야 합니다. • 도움을 요청하시는 동안 불타는 빌딩안에 머물러 계시지 마십시요. 먼저 위험지역을 벗어나셔야 합니다. 안전한 곳에서 도움을 요청하셔야 합니다. • 다른 어떤 사람과도 누가 잘못 했는지에 관한 대화를 나누지 마십시요. 어떤 것에 대해서도 사과를 하지 않도록 하십시요. 그러한 사과는 당신이 법적으로 잘못이 있다는 증거로 여겨질 수 있기 때문입니다. • 당신의 변호사와 접촉하시기 전에 어떤 합의에도 응하시면 안됩니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-29

[쟌 오 변호사의 법률 칼럼] 범죄자의 기소절차는?

범인이 연행되고 나면, 연행보고서(Arrest Report)가 검사에게 보내지게 됩니다. 검사는 이에 따라서 범인을 기소하는 절차를 시작하게 됩니다. 연행보고서는 검거에 이르게 된 사건들을 요약해 놓았을 뿐만 아니라 가령 날짜, 시간, 장소, 그리고 증인의 이를이나 주소등 가능한 모든 이용가능한 자세한 많은 정보들을 총 망라하고 있습니다. 이에 바탕하여 검사는 어떤 범죄를 저지른 범인을 중범죄로 기소할 것인지 아니면 경범죄로 기소할 것인지를 결정하게 되고, 법원에 기소장을 제출하거나, 아니면 불기소를 결정할 수도 있습니다. 검사는 경찰이 피의자를 연행한 모든 혐의사실에 대해 기소를 결정할 수도 있고 혹은 경찰에 의한 혐의사실보다 더 무거운 혐의를 적용할 수도 가벼운 혐의를 적용할 수도 있습니다. 어떤 검사의 혐의적용은 경찰보고서에 적혀있는 사건의 특정사실을 뛰어넘는 여러가지 변수에 의해 영향을 받는 경우도 있습니다. 어떤 검사사무실은 특정 범죄들에 대해 특정 정책을 미리 정해놓은 경우가 있을 수 있는데 이 경우에는 그 특정범죄에 속하게 된 어느 특정사건에 대한 검사들의 접근방식이 미리 결정되어 되기도 합니다. 검사들은 자신들의 정치적 야망에 의해 사건을 처리하기도 합니다. 대부분의 검사들은 선출직이므로 많은 검사들이 자신들의 현재 위치를 좀 더 높은 위치로 옮기기 위한 시금석으로 생각하고 있습니다. 따라서, 특정사건에 대한 기소혐의는 종종 대중들의 의견이나 중요한 지지그룹의 의견에 영향을 받게 됩니다. 마지막으로, 어떤 결정들은 그 검사의 개인적인 정의관에 의해 영향을 받게 됩니다. 검사들은 법을 집행할 뿐만아니라 정의를 이루어야하는 임무가 주어져 있습니다. 정의를 이룬다는 뜻은 가끔 검사가 어떤 케이스를 기소하지 않거나 혹은 가벼운 혐의사실로 기소하는 것을 의미하는데, 이 경우는 사건사실이 유죄에 해당할 지라도 정의를 위해서 그렇게 하는 것이 필요하다고 검사가 판단할 경우에 그럴 수 있게 됩니다. ◆ 문의 : 쟌 오 합동 법률 사무소 ◆ 연락처 : (213) 637-1333 ◆ 1:1무료상담 바로가기 : 쟌 오 합동법률사무소 전문가 페이지 바로가기

2009-07-27

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